[en] AN ENVIRONMENTAL APPROACH APPLIED TO EVALUATION ENGINEERING OF URBAN PROPERTIES: A CASE STUDY

[pt] UMA ABORDAGEM AMBIENTAL APLICADA A ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS: UM ESTUDO DE CASO

[pt] LUISA MATHIAS LEITE

[pt] AREA CONTAMINADA

[pt] PASSIVO AMBIENTAL

[pt] IMOVEL URBANO

[pt] ENGENHARIA DE AVALIACOES

[en] CONTAMINATED SITES

[en] ENVIRONMENTAL LIABILITY

[en] URBAN REALSTATE

[en] EVALUATION ENGINEERING

[pt] As atividades humanas como a produção industrial e geração de resíduos domésticos, impulsionadas pelo crescimento populacional, introduziram poluentes ao solo. Assim, durante décadas, o solo foi utilizado como meio de disposição final de resíduos industriais e domésticos, acarretando um potencial elevado de danos, tanto ambientais como para saúde humana, através da geração de subprodutos indesejáveis, os chamados contaminantes. Logo, a existência de áreas contaminadas constitui um problema ambiental principalmente nas grandes cidades e atualmente o gerenciamento sistemático destas áreas é realizado pelos Órgãos Ambientais que possuem instrumentos e procedimentos específicos para controle e reabilitação delas. Como principais problemas ocasionados pela presença de áreas contaminadas, estão os impactos à saúde humana e aos ecossistemas, além do empecilho para desenvolvimento socioeconômico de grandes cidades pela limitação de uso de áreas contaminadas para fins imobiliários. Neste contexto, foi realizada a avaliação da legislação brasileira, de procedimentos regulamentadores e de subsídios de como lidar com o gerenciamento de eventuais contaminações do solo e da água subterrânea para viabilizar a reutilização de áreas contaminadas com potencial para empreendimentos urbanos. Por meio da pesquisa bibliográfica verificou-se a existência de processos metodológicos de Engenharia de Avaliações além de políticas sobre gerenciamento de áreas contaminadas que foram aplicados a um estudo de caso, de uma propriedade contaminada no município do Rio de Janeiro. A metodologia adotada consistiu na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado da Norma ABNT NBR 14653-2:2011 para imóveis urbanos, calculando o valor de mercado da propriedade desconsiderando a existência de contaminação, e comparando-se com o valor real de venda da propriedade considerando a contaminação ambiental. Os resultados indicaram que o fato de a área ser comprovadamente contaminada, ela apresenta um valor de venda inferior, reduzindo o seu valor total de mercado na venda. Todavia, quando avaliado em termos de valores unitários por metro quadrado, é possível afirmar que o valor da propriedade conhecidamente contaminada, após a remediação, é maior que o valor do terreno virgem (sem a contaminação), já que neste caso estão incluídos os custos da remediação. O estudo ressaltou assim a necessidade de políticas tanto ambientais como de engenharia de avaliações mais robustas de forma a contribuir para viabilidade de reutilização destas propriedades contaminadas em áreas urbanas. Também destacou que a Engenharia de Avaliações não leva em consideração os passivos ambientais por não estar prescrito na Norma, e assim há uma lacuna no seu processo metodológico. Vale ressaltar que no Estado do Rio de Janeiro existe grande quantidade de áreas contaminadas e alto déficit habitacional, necessitando de política ambiental mais rigorosa, à semelhança do Estado de São Paulo com objetivo de tornar as áreas reabilitadas em locais urbanizados edificados, contribuindo para o déficit habitacional e minimizando os riscos ambientais. O direito do consumidor também deve ser considerado no processo da compra de um imóvel urbano, já que ele deve ficar ciente sobre a contaminação da área.

[en] Human activities such as industrial production and generation of household waste, driven by population growth, introduced pollutants to the soil. Thus, for decades, the soil was used as a means of final disposal of industrial and domestic waste, causing a high potential for damage, both for the environment and for human health, through the generation of undesirable by-products, the so-called contaminants. Therefore, the existence of contaminated sites constitutes an environmental problem mainly in large cities and currently the systematic management of these areas is carried out by Environmental Agencies that have specific instruments and procedures for their control and rehabilitation. The main problems caused by the presence of contaminated sites are the impacts on human health and ecosystems, in addition to the obstacles to the socioeconomic development of large cities by limiting the use of contaminated site for real estate purposes. Nevertheless, contaminated sites are not considered in the development plans of cities, so this lack of interest and notability leads to a depreciation of the value of urban properties and surrounding properties (Vargas, 2004). Furthermore, contaminated sites by themselves are characterized as environmental problems that are difficult to be equated and solved. Therefore, the subject is very complex because it permeates several stakeholders (Aguiar, 2015). The deindustrialization of territories in urban areas are faced with the problem of contaminated sites and the need to reuse them to meet the demand for housing, and in this context the real estate market is inserted. The Evaluation Engineering, according to Moreira (2013), as it is understood as a set of procedures that aim to obtain the value of a certain good, when applied to the real estate market in urban areas it offers appraisal methods that presents a range of actions fields for solving complex problems.

CELSO ROMANEL

MARCELO DE JESUS RODRIGUES DA NOBREGA

CELSO ROMANEL

JOSE LUIZ FERNANDES

MARCELO DE JESUS RODRIGUES DA NOBREGA

JEAN MARCEL DE FARIA NOVO

2025-11-18

2021-09-21

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