[pt] A REVISÃO JUDICIAL DOS CONTRATOS BUILT TO SUIT

[en] THE JUDICIAL REVIEW OF BUILT-TO-SUIT CONTRACTS

[pt] BRUNO TAYAH CHOR

[pt] REVISAO JUDICIAL

[pt] RELACAO EMPRESARIAL

[pt] ATIPICIDADE

[pt] LEI DO INQUILINATO

[pt] CONTRATO BUILT TO SUIT

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[en] TENANTS LAW

[en] BUILT TO SUIT CONTRACT

[pt] Para analisar as diferentes modalidades contratuais existentes, é fundamental se atentar à operação econômica que estas objetivam. No caso dos contratos built to suit, a lógica financeira que fundamenta a operação é a de investimento. De um lado, o usuário busca capital de giro, do outro, o investidor almeja retorno sobre o capital investido. A operação é dotada de extrema complexidade e costuma envolver diversas partes pela utilização de instrumentos de securitização. O BTS possuí como característica essencial a cumulação das prestações de construção e cessão de uso, tendo como contrapartida o pagamento de um valor mensal. Nesse cenário, há relevante debate quanto à sua qualificação. A doutrina discute se os contratos built to suit são um contrato típico com algumas peculiaridades ou se, pela imprescindibilidade da cumulação de elementos tanto do contrato de empreitada como de locação, ele seria um contrato atípico misto. Esse debate não possui efeitos meramente acadêmicos, gerando consequências práticas relevantes ao regime jurídico aplicável. Os legisladores buscaram solucionar o impasse com o art. 54-A da Lei do Inquilinato. Contudo, pelo caráter protetivo desse diploma legal, algumas de suas disposições são incompatíveis com uma relação empresarial como a do built to suit. Pela complexidade da operação, é fundamental que o ordenamento jurídico forneça segurança às partes de que as prestações pactuadas serão cumpridas. Nesse cenário, hipóteses de revisão judicial devem ser tidas como excepcionais e aplicadas com extrema cautela, sob pena de desvirtuar a operação econômica pretendida pelas partes e, consequentemente, desestimular sua utilização, prejudicando o mercado imobiliário e a economia como um todo.

[en] To analyze the different existing contractual modalities, it is essential to pay attention to the economic operation they aim to achieve. In the case of built to suit contracts, the financial logic that underpins the operation is that of investment. On one side, the user seeks working capital, while on the other, the investor aims for a return on investment. The operation is highly complex and often involves several parties through the use of securitization instruments. The BTS has as its essential characteristic the combination of construction and usage assignment payments, with the counterpart being the payment of a monthly price. In this context, there is a significant debate regarding its qualification. The doctrine discusses whether built to suit contracts are a typical contract with some peculiarities or if, due to the necessity of combining elements from both construction contracts and leasing, it would be considered an atypical mixed contract. This debate is not merely academic, as it generates relevant practical consequences for the applicable legal regime. Legislators sought to resolve the impasse with article 54-A of the 8.245/91 law. However, due to the protective nature of this legal framework, some of its provisions are incompatible with a business relationship like that of built to suit. Given the complexity of the operation, it is crucial that the legal system provides security to the parties that the agreed payments will be fulfilled. In this scenario, judicial review should be considered exceptional and applied with extreme caution, as failing to do so may distort the economic operation intended by the parties and, consequently, discourage its use, negatively affecting the real estate market and the economy as a whole.

ALINE DE MIRANDA VALVERDE TERRA

ROBERTA MAURO MEDINA MAIA

ALINE DE MIRANDA VALVERDE TERRA

ALEXANDRE JUNQUEIRA GOMIDE

2025-05-29

2025-04-11

[pt] TEXTO

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PORTUGUÊS

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https://doi.org/10.17771/PUCRio.acad.70679