[pt] ANÁLISE DO MERCADO IMOBILIÁRIO: UMA ABORDAGEM PELA TEORIA DAS OPÇÕES REAIS E TEORIA DOS JOGOS

[en] REAL ESTATE ANALYSIS: A REAL OPTION AND GAME THEORY APPROACH

[pt] DEBORA PIRES DE SOUZA PETRONI

[pt] OPCAO REAL

[pt] FLEXIBILIDADE

[pt] JOGOS DE OPCOES

[pt] CONCORRENCIA

[pt] FLEXIBILIDADE

[pt] CONSTRUCAO

[pt] TEORIA DOS JOGOS

[pt] INCERTEZA

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[en] CONSTRUCTION

[en] GAME THEORY

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[pt] No ramo imobiliário, a tomada de decisão deve ser rápida e precisa. São muitas as incertezas que podem afetar um projeto. Por isso, o Estudo de Viabilidade é fator determinante de sucesso ou fracasso de uma incorporação. Hoje o método de análise largamente utilizado é o do Fluxo de Caixa Descontado (FDC), onde o valor do projeto e seus parâmetros de resultado baseiam-se no Valor Presente Líquido (VPL) do fluxo. Porém, este método não considera as diferentes decisões gerenciais que podem ser tomadas durante a vida útil do empreendimento em função de novas informações adquiridas ao longo do tempo. A decisão gerencial pode atuar mudando o rumo do empreendimento de maneira a maximizar os resultados a serem obtidos e mensurar seu real valor. Este trabalho se propõe a, de forma simples, introduzir a ferramenta de análise pela Teoria de Opções Reais (TOR), abordada na literatura, mas ainda negligenciada pelo mercado imobiliário. Esta teoria utilizada isoladamente não é capaz de retratar o dia-a-dia do incorporador. No mercado, a TOR torna-se falha utilizada sem a abordagem da Teoria dos Jogos, por não considerar os efeitos nocivos da concorrência nos objetivos da empresa. Sendo assim, o objetivo foi não só auxiliar na melhor avaliação de projetos pela TOR, considerando incertezas das mudanças econômicas mundiais e flexibilidade de tomada de decisão na maximização do resultado, como também analisar pela Teoria dos Jogos, a influência dos concorrentes nos objetivos inerentes ao projeto.

[en] In Real Estate, the decision must be fast and accurate. There are many uncertainties that may affect projects. Therefore, the economic feasibility study is a critical factor of success or failure of an estate project. Currently the widely used analytical method is the discounted cash flow, in which the project s outcome and value are based on Net Present Value of the cash flow. However, this method does not consider the various management decisions that may be taken during the project life. The management decision may influence changing the course of estate development to maximize the financial results and measure their real value. This work aims to, in a simple way, introduce the analytical tool for Real Options Theory (ROT), discussed in the literature, but still neglected by the real estate market. This theory used in isolation isn t able to portray the developers daily. In the real estate market, the ROT becomes incorrect used without the Game Theory concepts, disregarding the competition effect s on the company s goals. Therefore, this work goes beyond a better project assessment through ROT, considering economic uncertainties and flexibility on decision making, but also considering the perspective of game theory, adding the influence of competitors actions on projects goals.

CARLOS PATRICIO SAMANEZ

CARLOS PATRICIO SAMANEZ

JOSE PAULO TEIXEIRA

GUILHERME MARQUES CALOBA

2018-01-31

2010-03-29

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PORTUGUÊS

https://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/colecao.php?strSecao=resultado&nrSeq=32834@1

https://www.maxwell.vrac.puc-rio.br/colecao.php?strSecao=resultado&nrSeq=32834@2

https://doi.org/10.17771/PUCRio.acad.32834