A escolha do presente tema deve-se a uma questão de fato que necessitava de solução junto ao Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Três Rios – RJ para fins de escrituração e registro de unidades autônomas já edificadas. A legalização de um condomínio edilício de fato requer muita paciência, perseverança, determinação e principalmente sabedoria para entender que não basta apenas o conhecimento técnico e jurídico de todos os envolvidos para a obtenção do resultado final almejado. O fato de não haver uma padronização de procedimentos entre os Cartórios de Registros de Imóveis em todo o País dificulta imensamente o trabalho dos profissionais que atuam na área do Direito Imobiliário. A dificuldade maior encontrada foi à compreensão e identificação do problema. Passados quase 15 (quinze) anos do Registro do Memorial de Incorporação do Condomínio objeto do presente descobriu-se que o cerne da questão estava num simples requerimento de Registro e Arquivamento do referido memorial onde constou como Incorporador o próprio Condomínio, cujos adquirentes ainda não possuíam as respectivas frações ideais do imóvel. Como na época tal fato passou despercebido pelo Cartório de Registro de Imóveis, agora, para conclusão do processo,foram dadas duas alternativas aos envolvidos no referido processo de legalização para solução da questão, quais sejam, ou se requeria o cancelamento do registro e arquivamento daquele memorial realizado há 15 (quinze) anos, ou se fazia sua revalidação com os ajustes que o RGI entendia como necessários à sua adequação a normatização vigente. Como a única garantia que os adquirentes possuíam era aquele registro de anos atrás, uma vez que nenhum deles registrou seu Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração de Terreno Urbano, com o agravante de que o permutante do imóvel veio a falecer no decorrer da obra, com Escritura de Inventário concluída no ano de 2010, optou-se pela segunda alternativa cujas exigências cartorárias finais foram cumpridas agora no início do ano de 2017. Todo o histórico do processo está sendo registrado como se a obra não estivesse concluída, inclusive com as escrituras definitivas de fração ideal e acessões futuras que corresponderão às unidades autônomas adquiridas, para posterior averbação da obra e finalmente a instituição legal do Condomínio que já existe de fato há 7 (sete) anos. Muito embora toda a obra em questão tenha sido realizada por administração, como adiante será demonstrada, a solução final encontrada pelo Cartório de Registro de Imóveis foi à de registro de uma incorporação imobiliária, constando a construtora como responsável técnica pela obra, administradora e incorporadora do imóvel, uma vez que praticou todos os atos inerentes à atividade empresarial de incorporação imobiliária, quais sejam a produção e comercialização de unidades autônomas futuras em edificações coletivas.